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朗詩董事長：部分城市房產繁榮不一定能持續
12月18日，朗詩綠色地產(00106.HK，下稱“朗詩”)公佈瞭前11個月的整體業績。公司銷售數據顯示，累計簽約銷售額為110.71億元，簽約建築面積93.4999萬平方米，11月單月的簽約銷售額約15.72億元，對應簽約建築面積13.0253萬平方米。除瞭較好的銷售數字之外，本月初朗詩也宣佈與控股股東朗詩集團達成兩項收購協議，分別收購美國業務板塊及建築設計公司。
朗詩董事長田明在接受《第一財經日報》記者專訪時表示，中美是房地產行業最重要的兩個地區，未來朗詩也將大力開展美國市場業務。對於中國房地產行業的現狀，田明認為一線、強二線城市之外的地區庫存壓力極大。而朗詩也希望在變革中找尋自己新的增長點，向鐵獅門看齊。
增加美國市場投入
在本月初的這份收購協議中，朗詩分別以總價8.71億港元和2363萬港元拿下瞭朗詩集團在美的板塊及設計公司。朗詩集團的下一步還可能將物業管理、裝飾及房地產金融等其他綠色地產配套業務轉移、整合至該公司，為朗詩上市公司創造新的盈利增長點，實現國際化、多樣化及綠色服務一體化的目標。
按照公司規劃，今後朗詩希望美國市場的資產可占朗詩總資產的15%~20%，“世界上有三個市場，中國、美國和其他地區。未來的房地產演變，主要是中國及美國兩地市場的演變。從大概率看，美國的房地產市場會維持相當一段時間發展。而中國的地產行業則會經歷調整。我的預判是，以後(各傢房地產企業)可能會在美國有更多的投資。”
田明說，朗詩的優勢在於美國采用本土團隊、本土資源。公司會結合不同區域的氣候特征來開發綠色建築項目。而包括房地產前期、法律及管理層等，都是本土體系，“當地美國合作夥伴在與我們交往瞭一段時間後也會發現，朗詩並不是中國的，更像有著美國風格的公司。”
美國的東西部市場差別其實較大：西部加州地區的房地產需求集中於近郊，別墅為主;東部的波士頓、紐約等搶手資源在市區，高層也會多一些。朗詩在美建設地產項目的優勢中，除團隊之外還有較低的融資成本、質量不錯的客戶群及中國資本行業的支持。而“2013年”入美的這一時間點，似乎也選得不錯，“美國經濟在復蘇，洛杉磯、波士頓等的復蘇情況較為理想。”朗詩在美的一位管理層評價道。
房地產去庫存時間會較長
田明也說，目前放眼中國房地產市場可以看到，調整仍在進行中，“房地產行業不是不能做，而是過去的以純住宅為主、快進快出的主流開發模式遇到瞭挑戰。供給端產生瞭過剩，就需要壓縮產能及去庫存。朗詩已開始轉變，除瞭住宅之外，我們也在收購，也在做一些非公開市場，獲得一些傳統項目。而已有的土地資源，包括養老、寫字樓、租賃型公寓、舊樓改造都是未來要大力做的，這是一個重要轉變。我們在香港參與地產行業的想法也幾乎一致，香港地產界也需要這種重新創造價值的公司，這是我們的選項之一。”
在朗詩未來的戰略版圖中，其上海、深圳等一線市場、強二線市場也將繼續開發。“其實我們正在看到的情況是，國內房地產的兩極分化在加深。一線與強二線城市的樓盤賣得不錯，其他的弱二線城市及幾乎所有的三四線城市庫存量都不小，供求關系並不平衡。”對此，田明提醒道，目前部分城市的繁榮景象也不一定能持續，“由於三四線等庫存壓力比較大的城市無法再去操作，所以更多的開發商將目光集中在瞭一線和強二線城市，這裡的土地成為瞭搶手貨，而市場不錯也會帶動較好的房屋銷售量，導致地價越來越貴。以前我們說過這樣一個比喻：地價加上3000元人民幣就等於房價。而現在房價與地價都已經持平瞭，甚至有些地區的房價加上3000元等於地價這類情況都出現瞭。”
田明分析，這類現象是否可以持續，還需要觀察。供應端一旦產能過剩，即便是需求端在增長，但也未必趕得上供應端，所以很多城市的供求關系在惡化，庫存壓力也會越來越大。盡管有部分大城市賣得不錯，但供給端增長得還是要比需求端快一些。
“這個問題的核心在於廠商是否可以將成本轉移給客戶。如果可以把這些成本轉嫁下去，那麼遊戲還可持續。但現在出現這樣一種情況，消費者的買房能力提升速度並不如供應端快，在很多城市我們無法把成本的上升繼續轉移給客戶。這意味著什麼?拿下高價地的企業將會受損，這是今後的一大趨勢。開發企業這時會怎麼辦呢?舉個例子，有一種饑不擇食的鯨鯊，它為瞭追逐食物就沖向瞭海灘。其結局是，雖然食物被抓住瞭，自己也擱淺在沙灘上瞭。”
這樣的特殊時期，朗詩也希望通過更多的轉型能夠長遠、健康地活下去。“以後我們所關心的是，朗詩做投資的項目、雙方股權相等的聯營項目、公司小股份操盤銷售的朗詩地產項目，上述這些產品及項目都被稱之為朗詩出品。朗詩作為一個專業開發商變為服務商，承接投資方的項目，從市場定位、工程，到設計、交付，都是我們做。”田明指出，朗詩推出的綠色建築項目，較周邊競品有較強的溢價能力，銷售速度更快，而且房屋交付後二手房的租金也大幅高於周邊競品。這種商業模式使得朗詩脫離瞭資源的約束，可以更好地掌握、發揮自己的優勢，從而減少風險。他本人更推崇鐵獅門的公司理念及戰略方向。“我們不能隻有傳統的住宅開發，要有物業的增值、實現可持續發展，同時也要有新的板塊。
本文來源：第一財經日報 作者：王佑
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新聞來源http://money.163.com/15/1221/01/BBAT0LFE00253B0H.html
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